La SCPI Pinel

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public.

L’objectif n°1 de l’investisseur en parts de ce type de société est d’effectuer un placement proche de celui qu’il ferait dans de la « pierre ». Les avantages sont biens connus : l’investissement en parts de SCPI permet à des investisseurs disposant de sommes même modestes (à partir de 8 000€) de percevoir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en étant déchargé du souci de sa gestion. La gestion du parc immobilier est en effet confiée à une société spécialisée, qui, moyennant prélèvement de commissions, se charge d’acquérir et d’entretenir les immeubles, de la perception des loyers et de la recherche des nouveaux locataires. En outre, le versement des revenus, sous forme d’acomptes trimestriels dont le montant est déterminé en fonction des loyers encaissés, assure une rentrée d’argent régulière.

On notera que le financement à crédit de parts de SCPI peut être effectué au moyen de droits acquis dans le cadre des plans et compte d’épargne logement à condition toutefois, que le patrimoine de la SCPI soit entièrement destiné à l’habitation.

Une Société Civile de Placements Immobilier (SCPI) est la propriété collective de biens immobiliers exprimée en parts détenues par des personnes physiques ou morales, appelées « associés ». Son objet consiste exclusivement en l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces…).

Les associés perçoivent à intervalles réguliers, les revenus issus de la location des locaux acquis par la SCPI et bénéficient ainsi de revenus complémentaires, à hauteur de leur investissement.

Principaux avantages d’une SCPI

accessibilité à l’immobilier avec de mises de fonds faibles, mutualisation des risques, car l’investissement porte sur l’ensemble d’un parc immobilier, aucun souci de gestion…

La SCPI sous le dispositif Pinel

Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif Pinel sous réserve qu’elles investissent dans l’immobilier locatif répondant aux conditions requises.
Dans ce cadre, les souscripteurs personnes physiques peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale :

  • 12% pour un engagement locatif de 6 ans
  • 18% pour un engagement locatif de 9 ans
  • 21% pour un engagement locatif de 12 ans

La réduction est étalée sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans à compter de la souscription. La SCPI se doit d’investir dans le financement d’immobilier locatif remplissant les conditions du dispositif Pinel.

La SCPI Pinel s’adresse à deux profils distincts

  • les personnes souhaitant compléter un investissement en Pinel en direct pour atteindre le plafond des 300 000€,
  • les personnes ne souhaitant pas investir dans un seul bien pour des raisons financières ou autres…

Il s’agit ici d’un investissement à long terme dont l’engagement de conservation des parts varie de 12 à 15 ans. Par ailleurs, la réduction d’impôt est immédiate, on ne prend pas en compte la date de mise en location des locaux.

Avantages et inconvénients de la SCPI Pinel

Avantages Inconvénients
  • Permet, à partir de sommes modestes, de percevoir des revenus liés à la possession d’un patrimoine immobilier sans en avoir le souci de gestion.
  • Mutualisation du risque grâce à la diversification (géographique, sectoriel, locatif…)
  • Souplesse, accessibilité et liquidité de placement grâce à l’acquisition des parts de faibles montants.
  • Accès au marché de l’immobilier d’entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l’habitation.
  • Plus grande facilité de transmission de patrimoine
  • Les dividendes annuels versés par la SCPI aux porteurs de parts sont assimilés à des revenus fonciers où les intérêts d’emprunt sont déductibles de ces revenus. Les dividendes peuvent donc être exonérés d’impôt à hauteur du montant des intérêts.
  • Revenus réguliers sous forme de loyers
  • Indexation des loyers : revenus croissants
  • Rendement brut élevé
  • Revalorisation du capital investi (principalement SCPI de valorisation)
  • Investir dans l’immobilier, ce qui contribue à la diversification du patrimoine.
  • Possibilité de bénéficier de régimes de défiscalisation : Pinel, Malraux …
  • Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de parts de SCPI sont déductibles du revenu foncier.
  • Frais de gestion élevée.
  • Marché cyclique.
  • Liquidité des parts, bien qu’améliorée par la mise en place d’un marché organisé (loi du 09/07/2001) reste faible notamment en raison de la nature du placement et des frais de transaction élevés.
  • SCPI d’habitation bénéficient d’avantages fiscaux (SCPI Duflot) mais en contrepartie le souscripteur doit prendre l’engagement de conserver la totalité des parts pendant 9 ans minimum, mais on compte souvent environ 12 ans.
  • L’investissement en parts de SCPI est un investissement sur le long terme.
  • Fiscalité des revenus pouvant être peu favorable : revenus soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition.
  • Baisse du rendement réel si l’inflation est importante.

 

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