Le crédit In Fine

Dans un prêt in fine l’emprunteur ne rembourse le capital qu’à la fin, en une seule fois. Les mensualités ne comprennent que des intérêts, calculés sur toute la durée sur la totalité du capital emprunté.

En conséquence, le coût d’un prêt in fine est plus élevé qu’un prêt classique. Néanmoins, associé à un investissement locatif, la balance est renversée et le prêt in fine devient plus avantageux.

Une épargne associée au crédit

Si les mensualités dans le cadre d’un prêt in fine sont beaucoup plus faibles, il ne faut pas oublier qu’il faut mettre de côté la somme exigée à l’échéance en épargnant en parallèle du remboursement des intérêts.

L’épargne est alors réalisée dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, nanti au profit du prêteur.

Quel contrat ?

L’emprunteur n’est pas toujours obligé de souscrire au contrat de l’organisme qui lui consent le crédit. Même s’il s’agit de pratiques courantes dans la plupart des établissements bancaires, les établissements spécialisés dans le crédit, font preuve de plus de souplesse.

A l’échéance, la somme constituée au sein du contrat nanti doit pouvoir rembourser le capital emprunté. Pour éviter les mauvaises surprises, il vaut donc mieux prendre comme hypothèse de rendement, un taux assez bas. Enfin, vous avez le choix entre un investissement initial important et suffisant pour atteindre le montant nécessaire à l’échéance avec un taux raisonnable, et un apport initial plus des versements programmés.

Un objectif : diminuer le risque

Étant données les conséquences d’un mauvais rendement, il est essentiel de diminuer le risque global de son contrat sans nuire aux performances. Les stratégies de diversification et de multi gestion prennent ici tout leur sens car elles permettent de réduire significativement le risque.

Les avantages du crédit in fine

En réalité, seule l’association du crédit in fine à une opération d’investissement locatif le rend vraiment attrayant. Dans ce cas, les intérêts d’emprunt élevés font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Bien souvent, ils compensent les recettes du loyer et les autres charges génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Autre avantage, l’assurance décès, qui garantit le remboursement du bien en cas de décès anticipé de l’assuré. Les bénéficiaires perçoivent alors le bien immobilier ainsi que le contrat d’assurance vie.

Exemple :

Un investisseur acquiert un appartement ancien qu’il destine à la location. Il finance son investissement avec un emprunt in fine. Approximativement, dans ce cas, le montant mensuel des intérêts correspond au loyer. Le revenu foncier imposable est donc nul.

Par ailleurs, il décide de mener des travaux de réparation. Il crée donc un déficit foncier en déduisant les dépenses occasionnées par les travaux. Ce dernier est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €. Pour le détail et les contraintes d’une telle opération, n’hésitez pas à nous consulter.

L’économie d’impôt ainsi réalisée dépend du taux marginal d’imposition du propriétaire.

L’assurance-décès

Au sein des garanties exigées par le prêteur figure la souscription d’une assurance-décès sur la tête de l’emprunteur. Si celle-ci a un coût, ses avantages sont colossaux pour la transmission. En effet, si l’emprunteur décède au cours du prêt, son assurance décès remboursera la banque.

Conséquences pour les héritiers

Ils récupéreront un logement totalement payé et une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession. Ces bénéfices sont d’autant plus importants que dans ce type d’opération, les assurances décès ne tiennent pas compte de l’âge du souscripteur.